«Il sistema bancario italiano qui rappresentato dell'Associazione bancaria italiana, condividendo il principio che l'accesso a forme di finanziamento costituisce per il comparto immobiliare una necessità irrinunciabile, si impegna a studiare un principio in base al quale le banche possano dedicare al settore immobiliare nuovi capitali, dichiarandone l'entità e la disponibilità temporale, e assumano un trasparente atteggiamento in merito ai loro sistemi di valutazione del merito e di decisione di concessione del credito». Stanno in queste parole le grandi novità destinate a regolarizzare – questa almeno la grande speranza degli operatori – i rapporti tra il real estate e le banche. Il testo fa parte dell'accordo firmato martedì in Eire (l'Expo immobiliare di Milano) tra Assoimmobiliare e Abi.
L'intesa non arriva come un fulmine a ciel sereno ma fa parte del lavoro svolto durante tutto l'anno dall'Associazione delle imprese immobiliari, dal Comitato scientifico di Eire e dell'Abi. Il punto di partenza, naturalmente, è il contesto economico in cui le imprese del real estate si trovano a operare. La crescita dell'economia ha registrato un timido +1,3% nel corso del 2010 e si è attestato intorno allo 0,6% nel 2011 e le prospettive di crescita per i prossimi due anni dovrebbero attestarsi al -0,8% nel 2012 e allo 0,2% nel 2013. Il valore creato dal comparto costruzioni-immobiliare è pari a 274,4 miliardi e rappresenta il 19,4% del valore aggiunto prodotto dall'economia: segni evidenti, questi, del peso del settore immobiliare.
La situazione finanziamenti è, dall'inizio della crisi, quantomai critica. E, soprattutto, non tiene conto, nella sua drammaticità, delle notevoli differenze esistenti tra i diversi settori: residenziale, sviluppo, uffici, retail, logistica e così via. Nelle proposte di Assoimmobiliare, invece, ogni settore presenta le proprie specificità e, quindi, possibili soluzioni. Per esempio, parlando di sviluppo residenziale con acquisto del green o brown field (aree verdi o riqualificazioni di aree dismesse), le criticità evidenziate riguardano le necessarie, e obbligatorie, fidejussioni. Il rilascio di tali garanzie comporta la richiesta da parte degli istituti assicurativi o bancari di "cash collateral" che impattano sui flussi di cassa delle operazioni o, addirittura, può essere richiesto il vincolo delle somme incassate dai preliminari di vendita con evidenti sbilanci nell'apporto di mezzi propri da parte dell'operatore immobiliare.
La richiesta di Assoimmobiliare è che, già in fase di istruttoria, vi sia una valutazione complessiva sia del credito per firma che del credito per cassa con una visione generale dell'iniziativa.
Ma le gravi difficoltà non riguardano certo solo lo sviluppo. Anche l'acquisto di edifici cielo-terra adibiti a uffici già locati comportano difficoltà negli iter di valutazione per la concessione di finanziamenti. In questi casi è importante la correlazione tra la durata del finanziamento, la durata e la caratteristica dei contratti di locazione e il rispetto degli indicatori di rischio, primi fra tutti il loan to value. In una fase di mercato negativo come quella attuale – dice Assoimmobiliare – occorre che l'istituto di credito valuti il Ltv sulla base di un valore medio negli ultimi anni.
In generale, poi, insieme alle caratteristiche di location, le società immobiliari chiedono al sistema bancario un po' di modernizzazione nei criteri: per esempio, che venga valutata l'ottimizzazione dei Life cycle costs. La qualità di ecosostenibilità del fabbricato comporta infatti un investimento iniziale forse maggiore, ma ne aumenta il valore commerciale nel tempo e ne diminuisce l'impatto in termini di costi per il proprietario.
D'altra parte, occorre che anche le imprese immobiliari si presentino preparate allo sportello bancario, motivo per cui l'accordo-quadro elenca tutta una serie di parametri che l'imprenditore deve aver ben presenti e per i quali deve preparare la relativa documentazione.
Ecco dunque, nell'accordo, la seguente dichiarazione: «Dall'altra parte il sistema imprenditoriale del settore immobiliare qui rappresentato da Assoimmobiliare, consapevole dell'importanza di fare emergere le effettive attitudini imprenditoriali, sia in termini di capitale investito che di trasparenza e di certificazione del quadro informativo a base delle decisioni di investimento, si impegna ad attuare tutte le attività di informazione e sensibilizzazione atte a indurre gli imprenditori a meglio definire i loro bisogni finanziari, che per principio dovranno prevedere impegni di capitale proprio ragionevolmente commisurati al rischio imprenditoriale sotteso, con una più attenta rappresentazione delle loro scelte imprenditoriali fornendo informazioni esaustive e piani finanziari accurati e pertinenti, supportati da credibili studi di mercato e di settore».
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