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– di Paola Dezza con Laura Cavestri

11 settembre 2020

Il punto

Una nuova newsletter per il Real estate alla sfida della ripresa

Settembre è il mese della ripartenza. Si avvia il lavoro dopo la pausa estiva e quest’anno dopo mesi di blocco per il lockdown deciso dal Governo per arginare l’epidemia da coronavirus. Sono dunque settimane tutte da interpretare.

Per avere sotto controllo il polso della situazione Il Sole24 Ore lancia RealEstate+, una newsletter immobiliare con cadenza settimanale, nella quale dedicare ampio spazio all’analisi puntuale del settore in tutte le sue sfaccettature, ai nuovi trend che modificano domanda e offerta immobiliari, a inchieste esclusive e notizie su tutti i segmenti del real estate.

Residenziale, uffici, hotel, retail tra centri commerciali e negozi di città, logistica e nuove asset class come Data center, studentati e senior housing saranno il perimetro di indagine per fornire un taglio di lettura nuovo e originale.

Lo sguardo sarà rivolto a quanto accade nel nostro Paese, ma anche alle tendenze in ambito internazionale e alle novità e alle operazioni di ampio respiro che vengono definite all’estero.

Un modo per intercettare il desiderio di accelerazione che si respira in queste settimane, anche se si devono fare i conti con i grandi cambiamenti portati dal Covid-19: lo smart working che diventa un metodo di lavoro assodato e impone un cambiamento nel layout degli uffici, l’ecommerce che spinge a un ripensamento degli spazi commerciali, in alcuni casi la crisi economica e dei consumi che ha indotto negozi e ristoranti a non riaprire, il desiderio per tutti di case più grandi e con spazi esterni, l’idea di recuperare i borghi vicini alle grandi città per garantire una maggiore qualità della vita.

Dovremo abituarci al “new normal” che si baserà ancora sul distanziamento, soprattutto nei luoghi come gli uffici, i centri commerciali e gli hotel. Intanto si tornano a definire e concludere deal, molti già imbastiti prima del fatidico inizio di marzo 2020, nella speranza che si affaccino nuove trattative ora che si torna a viaggiare e a gestire incontri di lavoro nel rispetto delle regole anti-Covid.

Sarà comunque un anno a regime ridotto, con volumi in calo nel segmento commercial e in pesante discesa nel residenziale (le attese sono di un -40% per le compravendite nei tre mesi cruciali del lockdown da aprile a giugno 2020). Investimenti che inevitabilmente sposeranno sempre più la filosofia «Flying to quality».

L’immobiliare è dunque chiamato a una nuova sfida. Non solo risalire la china e tornare ai volumi di un anno fa, ma assumere nuovi paradigmi che abbiano anche una valenza sociale sempre più spiccata. E la nostra newsletter RealEstate+ sarà una bussola fondamentale. Ecco il video di presentazione

Ed ecco le notizie e i servizi esclusivi di approfondimento di questa settimana per i lettori della newsletter

SETTORI CHE CORRONO

Tra Covid e prezzi alti, la logistica tedesca cresce ancora

Nonostante pochi permessi di costruzione e prezzi alti (di canoni e terreni), la Germania – per la sua posizione e la stabilità del sistema-Paese – si conferma una garanzia per gli investitori in immobili ad uso logistico.

Mentre negozi e bar chiudevano, il settore, con l’Europa in lockdown, ha premiato Gdo, e-commerce e farmaceutica. Tuttavia, l’export internazionale fatica a riprendersi e gli operatori temono i contraccolpi sulla tenuta dei redimenti e dei canoni per chi tra i tenant ha i grandi gruppi dell’automotive e della meccanica, più esposti alle incertezze del quadro internazionale.

Nonostante tutto, la Germania non è un mercato semplice per la logistica: si opera in 17 diversi “sottomercati”, differenti per collocazione geografica, regole e restrizioni tra Laender e Comuni che sul tema hanno una forte autonomia. La Germania, a differenza di noi, sa però usare bene tutte le sue infrastrutture: trasporta su gomma, su ferro e persino su fiume. Ogni area logistica è in grado di raggiungere almeno 4-5 milioni di persone in 200 km di autostrada e, in molti casi, si tratta di aree adiacenti le principali città.

Costruire strutture nuove e tecnologiche, però, non è semplice. Più semplice per i gruppi manifatturieri (che producono anche occupazione e gettito per l’erario). Molto meno per gli operatori della logistica “pura”, un settore che non apporta gettito significativo nè assorbe occupazione locale.

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Sviluppo urbano

Milano, cinque zone in “pole” per la rigenerazione

(Imagoeconomica)

Rigenerazione urbana, un tema caldo. Che ha avuto uno stop per colpa del coronavirus. La pandemia ha bloccato progetti e sviluppi, solo di recente hanno riaperto i cantieri per quanto già era in stato avanzato.

Secondo uno studio elaborato per Il Sole 24Ore da Engel & Völkers commercial e dallo studio legale K&L Gates il nuovo Pgt di Milano, Comune che della rigenerazione ha fatto la sua bandiera negli ultimi anni, ha ampliato il regolamento per quanto riguarda le possibilità di rigenerare immobili degradati inseriti nel tessuto consolidato della città.

Ci sono in questo ambito opportunità, ma anche rischi. Opportunità per gli sviluppatori e tutto l’indotto del real estate, quanto per i cittadini. Anche grazie alle novità di agosto, con le delibere della Regione.

Lo studio ha elaborato l’analisi delle cinque zone più esemplificative: in primis la zona Certosa, che sta vivendo una ampia valorizzazione grazie alla vicinanza di Cascina Merlata, progetto sviluppato da EuroMilano che sta procedendo secondo i tempi prestabiliti con successo di vendita della parte residenziale.

Il trend è in crescita per quanto riguarda i prezzi tra il 2018 e il 2019. I prezzi minimi residenziali al metro quadro sono saliti da 3.000 a 3.500 euro, quelli massimi da 5.100 euro e 5.500. La zona vede diverse vie suscettibili di riqualificazione da via Trapani a piazzale Accursio, da via Giovanni da Udine a via Stephenson.

L’area di Certosa è caratterizzata dalla presenza di molte industrie non convertite. Il problema della zona è che non ha ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e soffre dell'assenza di una fermata metropolitana. Qui i canoni di locazione degli immobili direzionali dopo una lieve discesa nel 2017 sono in leggera salita con un trend stabile.

Altra zona interessante è quella di nord-est, Nolo e Redecesio-Rubattino, quindi l’asse di viale Monza, via Asiago e via Iglesias e così via. Questa zona è ricca di immobili che possono essere oggetto di qualificazione in particolare lo sviluppo di Nolo, l’area che a nord di Loreto, ha reso più vivace tutta la zona, che beneficerà anche della riqualificazione dello scalo Farini.

Qui i canoni per gli immobili a uso ufficio è stabile, a quota 140-240 euro al mq all’anno.In zona sud est e sud la riqualificazione della zona Rogoredo, con edifici da rigenerare in via Medici del Vascello, via Cassini fino all'università Bocconi. In questa zona ricca la necessità di riqualificazione dell’area di Rogoredo, che ha bisogno di riconnessione con il resto della città e quindi di un piano di intervento integrato.

Purtroppo manca una visione del Comune su queste parti di città, perché denuncia il report, alcune delle norme del nuovo Pgt non sono applicabili in maniera facile a intere aree che necessitano di un'azione di riqualificazione massiccia.

E il centro? Qui si trovano pochi ma importanti casi isolati di riqualificazione come l’area di via Lamarmora, dove si affaccia una parte della rigenerazione dell’ex convento di via Orti rivisitato in chiave residenziale. Oppure via Majocchi e corso XXII marzo.

«È scontato dire che le aree centrali sono quelle di maggiore interesse - spiega Gianluca Sinisi, licence partner di Engel & Völkers -. Se pensiamo alla situazione pre-Covid, una delle aree con maggiore possibilità di manovra sono quelle in zona Rogoredo perché permettono di puntare su progetti di più ampio respiro. Non lontano dallo sviluppo di Lendlease dove si trasferirà Saipem. Sicuramente Medici del Vascello è un'area più facile di altre».

Vanessa Boato, avvocato dello studio K&L Gates, concorda su Rogoredo. Ma aggiunge alcuni dettagli fondamentali al tema rigenerazione. «Ci sono delle novità fondamentali di metà agosto - dice - La legge Regionale dava mandato alla giunta di definire e approvare i criteri per l’accesso al contributo di costruzione e al bonus volumetrico. Che sono stati appunto deliberati in agosto.

Le due delibere approvano i criteri per accedere alla riduzione dei contributi di costruzione e il bonus di incentivi volumetrici (l’accesso all’incremento degli indici di edificabilità). Si tratta di temi relativi all’efficientamento energetico, alla sicurezza delle costruzioni per rischio sismico e così via. E sono cumulabili. Rimane al Comune la possibilità di limitare l’utilizzo di questi benefici in aree da proteggere in modo che non vengano ulteriormente sviluppate».

Hospitality

Covivio, firmato l’acquisto degli hotel ex Boscolo

Hotel Palazzo Naiadi (Imagoeconomica)

Finalmente dopo lunghi mesi di trattative, interrotte anche a causa della pandemia da Covid-19, si è firmata la cessione da parte del gruppo americano Varde del pacchetto di hotel ex Boscolo passati quindi nel portafoglio di Covivio. Il deal è stato imbastito, infatti, a cavallo dell'estate 2019 ed andrà a rimpolpare il magro volume di investimenti di questo 2020 nel segmento dell’ospitalità, che si è però risvegliato nelle ultime settimane anche con annunci di nuovi hotel in preparazione gestiti da catene internazionali. Confermata la cifra di 573 milioni di euro, così come era stata definita a suo tempo.

Il portafoglio comprende gli alberghi della catena di lusso The Dedica Anthology. Le imponenti camere di quello che fu l’hotel Exedra a Roma, oggi ribattezzato Palazzo Naiadi, le sale liberty dello storico New York Palace di Budapest, gli affacci e le suggestive suite del Grand hotel dei Dogi a Venezia entrano così a fare parte del patrimonio di circa 6,8 miliardi di euro che Covivio ha accumulato nell’hospitality, su un portafoglio immobiliare complessivo di 24 miliardi di euro.

Tra gli alberghi iconici del brand The Dedica Anthology ci sono anche il Carlo IV a Praga e l’hotel Plaza a Nizza, ma del pacchetto fanno parte anche il Bellini a Venezia e Palazzo Gaddi a Firenze. In tutto la catena comprende oltre 1.100 camere che saranno affidate alla gestione di Nh Hotels con i marchi Nh Collection, Nh Hotels e Anantara Hotel & Resorts.

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Dismissioni

In arrivo le offerte per il portafoglio Enpam

Si accelera per archiviare i mesi perduti a causa del Covid-19 e portare a casa entro l’anno la chiusura della gara. In Enpam si punta ad arrivare a raccogliere le offerte non vincolanti entro il 30 settembre, primo step per proseguire con la dismissione più corposa degli ultimi anni. Il valore del portafoglio identificato con il nome di Project dream - la cui vendita è stata anticipata da Il Sole24 Ore a inizio febbraio 2020 - si aggira, infatti, intorno al miliardo di euro per oltre un milione di metri quadrati.

L’advisor Deloitte a suo tempo ha mandato 200 lettere di invito, almeno una quarantina dei soggetti ha manifestato interesse alla gara. In questo momento si stanno formando le cordate, necessarie per affrontare un pacchetto di immobili così ampio e variegato.

Tra i nomi interessati ci sarebbero Hines, che è già in cordata con Bain Capital e Davidson Kempner, Dea Capital, Blackstone, Deutsche Bank e Allianz. Ma in gara ci sono anche Cerberus, Jp Morgan, Apollo, Pimco, Goldman sachs e Starwood capital. Il portafoglio così variegato è poco interessante, invece, per i gruppi assicurativi. E anche altri enti e casse si tengono lontani dalla gara per non cannibalizzare i patrimoni tra loro.

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Il residenziale nel mondo

Italia 43esima per rialzo dei prezzi delle case

Ci sono otto Paesi europei tra i primi dieci nella classifica dei mercati immobiliari che hanno registrato la migliore performance nell’ultimo anno, ma non sono i “soliti noti”: dominano i Paesi in forte crescita dell’Europa centrale e orientale.

Secondo l’ultimo Global House Price Index di Knight Frank, il Lussemburgo è al secondo posto con un aumento dei prezzi delle case del 13,9% nei dodici mesi dal secondo trimestre 2019 al secondo trimestre 2020. Il Lussemburgo è seguito nell’ordine dalla Lituania, dall’Estonia e dalla Polonia, con la Slovacchia in sesta posizione, la Repubblica ceca in ottava, la Lettonia al nono e la Croazia al decimo posto.

Al primo posto in classifica si è piazzata la Turchia con un aumento dei prezzi del 25,7%, ma il rapporto sottolinea che il dato va visto in contesto, dato che l’inflazione viaggia al 12 per cento. L’Ucraina è al settimo posto, mentre l’Italia è in 43esima posizione con un incremento limitato all’1,7% nell’ultimo anno.

La media degli aumenti dei prezzi nei 56 Paesi del mondo esaminati da Knight Frank è stata del 4,7% e solo il 9% dei Paesi ha invece registrato un calo dei prezzi nel secondo trimestre dell’anno, una percentuale comunque quadruplicata rispetto al primo trimestre, prima che l'epidemia si allargasse a livello globale. La Nuova Zelanda si è piazzata all'undicesimo posto, la migliore posizione tra i Paesi dell’area Asia-Pacifico, con un incremento del 9,1 per cento.

«I dati sembrano indicare che l’impatto dell’epidemia di Covid-19 sui mercati immobiliari globali è irregolare e imprevedibile - spiega Kate Everett-Allen, responsabile della ricerca immobiliare di Knight Frank -. Molto dipende dallo stato del mercato prima della pandemia, dalla lunghezza e severità delle misure restrittive e anche da quanto il mercato locale dipenda dalla domanda internazionale che negli ultimi mesi è stata frenata dalle limitazioni ai viaggi».

Nei prossimi mesi sarà interessante tenere d’occhio la correlazione tra la lunghezza dei lockdown e l’andamento dei prezzi, ha aggiunto Everett-Allen, e anche stabilire se i mercati che più si affidano al turismo e alle seconde case registreranno una crescita più debole dei prezzi rispetto ai mercati che si basano sui residenti e sulle prime case.

(Nicol Degli Innocenti)

Vi diamo appuntamento alla prossima settimana.

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