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– di Paola Dezza, con Laura Cavestri e Margherita Ceci |
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Buon pomeriggio e benvenuti all’appuntamento con la newsletter di RealEstate+, che inizia con “Il Punto”, prima di offrirvi molte notizie e analisi esclusive |
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IL PUNTOIl Piano Casa chiama. Ma i privati risponderanno? |
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Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale 104 di ieri, 7 maggio 2026, del Decreto legge 66/2026, entra
in vigore oggi, cioè dall’8 maggio, il nuovo Piano Casa varato dal Governo. |
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Per rendere effettivo il coinvolgimento dei privati, il decreto affianca agli obblighi sociali un pacchetto di semplificazioni procedurali, iter più snelli per ristrutturazione urbanistica o edilizia, demolizione e ricostruzione funzionali, tra cui l’utilizzo della SCIA al posto del permesso di costruire, con l’obiettivo di ridurre i tempi di avvio dei lavori. |
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In un quadro in cui il rischio caro-energia, quindi inflazione, è difficilmente determinabile, così come lo sono i prezzi e l’approvvigionamento dei materiali, in cui gli oneri e i costi dei terreni pesano particolarmente sugli sviluppi immobiliari, basterà il “bouquet” semplificazioni edilizie per accelerare i cantieri a convincere il capitale, nazionale e non? |
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Laura Cavestri |
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l’analisi di hinesUffici prime, poca offerta e canoni in crescita |
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La nuova sede milanese di Snam |
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La polarizzazione del mercato direzionale ha creato un’opportunità “eccezionale” sugli asset di Grado A che sovraperformano rispetto a tutti gli altri settori immobiliari europei. Investimenti selettivi negli uffici prime europei, in un contesto di offerta in contrazione, con crescita dei canoni e domanda sempre più concentrata sugli asset di maggiore qualità mdritano maggiore attenzione da parte degli investitori. Lo sottolinea Hines. |
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Con la domanda degli occupier sempre più focalizzata su immobili di alta qualità e un’offerta ancora limitata, il potere di pricing si sta spostando con decisione verso gli asset prime. Del resto, gli immobili di nuova costruzione, con meno di cinque anni, rappresentano meno del 3% dello stock totale in submarket come il West End di Londra, il Central Business District di Düsseldorf e il quartiere Zuidas ad Amsterdam. |
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Questo squilibrio sta sostenendo una crescita significativa dei canoni. Le rendite prime nell’indice ponderato europeo EU-15 sono aumentate del 35,6% dalla fine del 2019 (Cbre, Q4 2025). Nei mercati caratterizzati da una limitata nuova offerta, in particolare nei principali distretti direzionali come il West End di Londra, la competizione per spazi di alta qualità si sta intensificando, consentendo agli asset migliori di intercettare una domanda superiore alla media e di beneficiare di una crescita sostenuta dei canoni. La solidità di questi principali indicatori si riflette anche nell’attività di mercato, segnalando un ritorno della fiducia da parte degli investitori. |
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Il report evidenzia inoltre come il lavoro ibrido abbia ridotto la domanda complessiva, ma allo stesso tempo ha reso più attente e selettive le preferenze degli occupier, accelerando la dinamica del cosiddetto “flight to quality”. Questa polarizzazione ha creato una netta distinzione tra asset prime e secondari, con gli uffici di Grado A che mostrano i fondamentali di mercato più solidi tra tutte le asset class immobiliari europee. |
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«Il rischio principale oggi è considerare il comparto uffici come un’unica asset class - ha dichiarato Alfonso Munk, co-head of investment management di Hines -. La dispersione tra gli asset è ampia e in continuo aumento. In alcune aree del mercato le condizioni sono già migliorate; il capitale non si è ancora pienamente adeguato. È proprio in questo gap che vediamo delle opportunità». |
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«Il mercato degli uffici si conferma di grande interesse in Italia, con particolare riferimento a città quali Milano e Roma, dove la domanda di spazi di alta qualità in zone centrali trova un’offerta molto limitata – ha affermato Vanessa Gelado, senior managing director, head of southern Europe di Hines -. Rileviamo una crescente domanda di uffici di grado A nel centro della città, con superfici più contenute rispetto al passato ma livelli qualitativi molto elevati, grazie a interventi di rigenerazione orientati a efficienza e ottimizzazione degli spazi. Nel caso di Milano gli asset di Torre Velasca e Via della Spiga sono esplicativi degli standard richiesti». |
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Hines ha recentemente effettuato investimenti in trophy asset, tra cui la nuova sede parigina di Goldman Sachs all’83 di Avenue Marceau, acquisita a febbraio 2026, e il riposizionamento della torre iconica Diagonal Vertical a Barcellona, riaperta a dicembre 2024 che ha raggiunto canoni record nel mercato. In Italia, questa strategia si riflette in progetti come Torre Velasca a Milano, iconico landmark nel centro città con una componente direzionale di elevata qualità completamente affittata nel 2025 a pochi mesi dalla fine del progetto di restauro, e nello sviluppo di Unionezero a Sesto San Giovanni, che prevede un mix funzionale e include, tra gli altri, circa 93mila metri quadrati di spazi direzionali, tra cui la nuova sede di Intesa Sanpaolo di circa 48mila metri quadrati che verrà consegnata a fine 2027. Hines sta inoltre sviluppando B’Ella Berlin, un progetto mixed-use di circa 68mila mq nel distretto di Schöneberger Linse, progettato per operare senza combustibili fossili e con completamento previsto nel primo trimestre del 2029. |
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residenziale luxuryGabetti, a New York via le vendite al Mandarin Oriental (da 1,8 milioni di $) |
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G International Srl - società partner agency di Gabetti Franchising specializzata negli investimenti immobiliari internazionali - attraverso il marchio Gabetti Usa /New York, ha avviato la commercializzazione per il mercato italiano delle Mandarin Oriental Residences , sulla Fifth Avenue. Il progetto si trova al civico 685 della Quinta strada, nel cuore di Manhattan, in una posizione tra le più iconiche e richieste della città. |
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Il complesso è sviluppato da SHVO, con il supporto finanziario di BLG Capital e Deutsche Finance America. L’intervento nasce dalla riqualificazione dello storico Gucci Building, acquisito da SHVO nel 2018 per 135 milioni di dollari e successivamente oggetto di una ristrutturazione integrale con l’aggiunta di cinque piani. Il progetto comprende 65 residenze, di cui circa 40 ancora disponibili sul mercato, completamente arredate secondo gli standard Mandarin Oriental. Le unità spaziano da monolocali a appartamenti con tre camere da letto. A seguito di un riposizionamento commerciale, i prezzi oggi ridotti sono fino al 15% rispetto al lancio, risultando particolarmente vantaggiosi anche in virtù del cambio euro-dollaro favorevole: si parte da circa 1,82 milioni di dollari per un monolocale di circa 55 mq fino a circa 15 milioni di dollari per un attico di oltre 200 mq con due camere da letto e tre bagni. |
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Tra i servizi, un ristorante rooftop riservato ai residenti, curato dallo chef stellato Daniel Boulud, oltre a una gamma di amenities tipiche delle branded residences di fascia alta, tra cui concierge dedicato, wellness e servizi personalizzati. |
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G International assiste l’investitore italiano in tutte le fasi dell’operazione: dalla selezione dell’unità alla strutturazione legale e fiscale dell’acquisto negli Stati Uniti, fino alla gestione dell’asset, grazie a un team bilingue operativo a New York. |
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«I nostri dati confermano un interesse crescente e strutturato - dichiara Ross Bellantoni, ceo di G International - Nel primo trimestre 2026 abbiamo registrato circa 500 richieste di informazioni, con 50 trattative in corso su unità con valori medi compresi tra 900mila e 1,5 milioni di dollari. Nei primi sei mesi di attività concluderemo transazioni per 15 milioni di dollari. L’operazione si inserisce in un contesto di rinnovata dinamicità del mercato immobiliare newyorkese. Secondo le principali analisi di settore, il 2025 si è chiuso con volumi prossimi ai 12 miliardi di dollari, in crescita di circa l’11% su base annua. |
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Il primo trimestre 2026 ha confermato il trend positivo, con un volume di circa 5,6 miliardi di dollari a livello cittadino e uno dei livelli più elevati registrati negli ultimi anni. Le prospettive restano solide: Avison Young stima per Manhattan un volume complessivo di investimenti immobiliari pari a circa 14,8 miliardi di dollari nel 2026, con un incremento di circa il 20–25% rispetto all’anno precedente. Il mercato continua inoltre a essere caratterizzato da una significativa componente di acquisti in contanti (circa 70%), che riduce l’esposizione alle variazioni dei tassi d’interesse e contribuisce alla stabilità delle transazioni nel segmento prime. Per l’investitore italiano, il 2026 rappresenta una fase di ingresso interessante. Il recente aggiustamento dei prezzi in alcuni progetti prime, unito a condizioni di finanziamento più stabili e a un’offerta limitata di immobili di alta qualità, crea un contesto favorevole in vista di una possibile accelerazione della domanda nella seconda parte dell’anno. |
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«Con lo sviluppo del marchio Gabetti Usa/New York come partner agency puntiamo a rendere il processo di acquisto
sempre più accessibile e lineare, accompagnando il cliente in tutte le fasi, anche grazie alla collaborazione
con il network di Gabetti in Italia - dichiara Luca Paci, sales director dell’agenzia di New York -. In questo contesto, la forza dell’euro sul dollaro rappresenta un ulteriore
vantaggio: oggi è possibile entrare nel mercato con un beneficio sul prezzo che può arrivare al 15–20%
legato esclusivamente al cambio». |
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tecnocasaFirenze, valori in aumento con picchi in zona Rifredi |
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CC2C3C View of Florence / Firenze with duomo, Tuscany, Italy |
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Studenti, lavoratori e turisti trainano la domanda del mercato di Firenze, che continua a crescere. Secondo l’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2025 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 2,4%, con picchi elevati in alcuni quartieri strategici della città come Rifredi e Novoli. Il centro storico resta stabile, ma continua ad attrarre investitori, anche stranieri. |
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A sostenere il mercato fiorentino sono soprattutto le aree interessate da trasformazioni urbanistiche, collegamenti con la tramvia, presenza universitaria e nuovi poli direzionali. Novoli si conferma uno dei quartieri più dinamici della città: la presenza del Palazzo di Giustizia, delle facoltà universitarie, dei collegamenti con l’autostrada e della tramvia continua ad attirare sia acquirenti di prima casa sia investitori. Le nuove costruzioni all’interno del Parco San Donato, sorto sull’ex area Fiat, arrivano a 5mila euro al metro quadrato, mentre l’usato si aggira intorno a 2.800 euro al metro quadrato. La domanda di piccoli tagli da mettere a reddito resta elevata, soprattutto per locazioni a studenti e lavoratori fuori sede. |
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Ancora più marcato l’aumento registrato a Rifredi, dove i valori sono cresciuti del 13,3% nel semestre. A spingere il quartiere è la combinazione tra prezzi ancora relativamente accessibili, presenza di poli universitari e forte domanda di locazione. Le abitazioni da ristrutturare, spesso di ampia metratura, vengono acquistate anche da investitori interessati al frazionamento. Un posto letto per studenti può arrivare a 600 euro al mese, mentre il nuovo tocca i 4-5mila euro al metro quadrato. |
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Anche Careggi-Dalmazia continua a essere sostenuta dagli investimenti grazie alla vicinanza con il polo ospedaliero e con gli ospedali Careggi e Meyer. Dopo gli interventi del Comune sugli affitti brevi, nell’area è tornata a crescere la domanda di locazioni tradizionali da parte di studenti e lavoratori. Gli investitori spendono mediamente tra 250mila e 350mila euro e un monolocale può raggiungere i 900 euro mensili. |
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Nel centro storico i prezzi sono rimasti stabili, ma Tecnocasa sottolinea come non si vedano ancora effetti evidenti della normativa comunale approvata a maggio sugli affitti brevi. Si registra però maggiore cautela tra alcuni investitori, che valutano di spostarsi fuori dal centro storico. La maggior parte delle compravendite continua comunque a essere effettuata da investitori, inclusi stranieri. Resiste il segmento del lusso, con richieste concentrate su immobili di 200-250 metri quadrati, con spazi esterni e affacci prestigiosi, dove i prezzi possono raggiungere 12-13mila euro al metro quadrato, superati dalle nuove costruzioni. |
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Prosegue inoltre la trasformazione urbana della città. Continuano i lavori di recupero dell’ex ospedale militare di San Gallo e del complesso di Sant’Orsola, mentre in diversi quartieri avanzano progetti di student housing legati alla crescente domanda universitaria internazionale. |
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Nella macroarea di Campo di Marte, i prezzi crescono del 2,6%, soprattutto nei quartieri di Bellariva, Rovezzano e Varlungo, favoriti da valori più bassi rispetto al centro e dal futuro arrivo della tramvia. Anche qui aumentano gli investitori interessati sia agli affitti turistici sia a quelli per studenti. |
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Cresce infine l’appeal delle aree collinari come Settignano e Fiesole, scelte sempre più spesso da famiglie fiorentine in uscita dalla città alla ricerca di maggiore qualità della vita, soluzioni indipendenti e prezzi più accessibili rispetto al centro storico. |
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housing anywhereStudent housing, la ricerca della casa parte dai servizi |
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Il mercato degli affitti per studenti continua a muoversi su un doppio binario: da una parte la crescita dei canoni e la carenza strutturale di alloggi, dall’altra una domanda sempre più selettiva e digitale, che non cerca più semplicemente “una stanza”, ma un prodotto abitativo già pronto all’uso, con servizi e caratteristiche precise. È il quadro che emerge dai dati diffusi da HousingAnywhere, piattaforma europea specializzata negli affitti per studenti internazionali, secondo cui la fase iniziale della ricerca dell’alloggio sta diventando sempre più strutturata e guidata da filtri e criteri mirati. |
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Secondo l’analisi, realizzata sui comportamenti degli utenti nel 2025, il filtro più utilizzato resta quello relativo alla tipologia di alloggio - stanza, appartamento o monolocale - seguito da budget e durata del soggiorno. Ma a pesare sempre di più sono anche gli aspetti legati alla vivibilità quotidiana. Tra gli studenti che utilizzano filtri relativi ai servizi, il 78% seleziona la presenza della lavatrice, il 42% il riscaldamento e il 41% l’aria condizionata. Il 65% cerca invece un bagno privato, mentre cresce anche l’attenzione per immobili arredati, utenze incluse e formule “plug and play”, che consentano di trasferirsi senza ulteriori costi o incombenze. |
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«La fase iniziale della ricerca è ormai il momento in cui si prendono le decisioni più importanti», osserva Luca Contella, responsabile Sud Europa di HousingAnywhere. «Conoscere le proprie preferenze e utilizzare i filtri significa trasformare una ricerca potenzialmente dispersiva in un percorso più strutturato ed efficiente». |
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Il cambiamento nelle modalità di ricerca si inserisce però in un mercato sempre più sotto pressione. Secondo il report «Italy Student Housing» di Savills Italia, l’Italia conta oggi circa 2,1 milioni di studenti universitari, in crescita del 3% sull’anno precedente, mentre gli studenti internazionali sono aumentati del 165% nell’ultimo decennio. A fronte di questa domanda crescente, l’offerta resta limitata: i posti letto disponibili sono circa 96mila, di cui il 68% pubblici. Anche considerando i circa 33mila nuovi posti previsti entro il 2028, il gap domanda-offerta resterà significativo, soprattutto nei grandi poli universitari come Milano, Roma, Bologna, Torino e Firenze. |
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La pressione si riflette direttamente sui prezzi. Secondo i dati di Immobiliare.it Insights, Milano si conferma la città più cara per affittare una stanza singola, con una media di 732 euro al mese nel 2025. Seguono Bologna con 632 euro e Firenze con 606 euro, mentre Roma si attesta a 575 euro mensili. In diverse città universitarie i rincari registrati dal 2020 superano il 30-40%, con punte oltre il 70% in alcuni mercati locali. |
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Il tema non riguarda soltanto gli studenti, ma si inserisce in una più ampia crisi dell’accessibilità abitativa. Nomisma rileva che i canoni di locazione in Italia sono aumentati del 12% tra il 2022 e il 2025, mentre nel solo 2025 la crescita media è stata del 3,5 per cento. Nel segmento specifico degli affitti per studenti, l’aumento è ancora più marcato: secondo il Terzo Rapporto sul mercato immobiliare 2025 di Nomisma, i canoni legati ai contratti per studenti sono cresciuti del 9,5% su base annua. |
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EDILIZIA E SOSTENIBILITA’Efficienza energetica, nel terziario investiti 30 miliardi in un anno |
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Tre articoli chl settore dell’efficienza energetica in Italia entra in una nuova fase. Se fino al 2024 strumenti come il Superbonus avevano reso il comparto residenziale protagonista assoluto, nel 2025 la fine degli incentivi fiscali ha ridefinito gli equilibri. Emerge così il settore terziario come nuovo motore del mercato, grazie a una minore dipendenza dai bonus e a una crescente attenzione alla riqualificazione degli edifici non residenziali. |
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Secondo l’Energy Efficiency & Green Building Report 2026 della School of Management del Polimi che verrà presentato il prossimo 13 maggio, gli investimenti in efficienza energetica nel 2025 si sono attestati tra 53 e 62 miliardi di euro. Nonostante la tenuta del dato complessivo, la composizione interna è mutata profondamente. Gli investimenti nel terziario sono cresciuti a una quota compresa tra 25 e 29 miliardi rispetto ai 24-28 miliardi del 2024. Il settore industriale è salito a una forbice tra 2,5 e 3,2 miliardi, spinto dal Piano Transizione 5.0. Al contrario, il comparto residenziale ha subito un calo drastico scendendo a 24-27 miliardi dai precedenti 33-36 miliardi. Anche la pubblica amministrazione ha registrato una leggera flessione attestandosi tra 2 e 2,8 miliardi,concentrandosi di più sugli edifici nZEB (Nearly Zero Energy Building). |
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«Parlare di green building oggi significa ridefinire il concetto stesso di valore immobiliare - spiega Federico Frattini, vicedirettore dell’Energy & Strategy e responsabile del rapporto -. La prestazione dei nuovi edifici non sarà valutata solo in base a quanto consumano, ma anche all’impatto generato per essere costruiti, gestiti e dismessi, misurando il potenziale di riscaldamento globale lungo tutto il ciclo di vita». Per valutare i benefici della trasformazione di alcune tipologie di edifici del parco edilizio italiano, il rapporto stima gli investimenti necessari per una ristrutturazione profonda. Nel terziario privato (attività commerciali, uffici), ipotizzando di concentrare gli interventi sugli edifici appartenenti alle classi energetiche più basse (F e G) con l’obiettivo di portarli in A, la stima degli investimenti necessari supera i 17 miliardi. Tale operazione genererebbe benefici proporzionati: quasi 2 miliardi di risparmio annuo in bolletta e oltre 3 milioni di tonnellate di Co2 evitate. |
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Se si guardano gli edifici pubblici come ospedali o scuole, per i primi sarebbero necessari circa 580 milioni (che comporterebbe una riduzione della spesa energetica superiore ai 110 milioni all’anno e un abbattimento delle emissioni di oltre 400 mila tonnellate di Co2) mentre per le seconde servirebbero capitali compresi tra 6 e 7,5 miliardi, a fronte dei quali si otterrebbe un risparmio annuo sulle spese energetiche compreso tra 850 milioni e 1,1 miliardi. Nonostante i flussi di investimenti già a terra e i potenziali benefici stimati, l’Italia è indietro sulla decarbonizzazione della filiera delle costruzioni. E con direttive come quella sulla Casa Green a cui dover rispondere, la necessità è accelerare. |
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L’articolo completo è pubblicato sul quotidiano di lunedì 11 maggio |
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Tre che, forse, ti sei perso |
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- A Kryalos e King Street due asset a Milano e Padova per studentati |
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