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– di Paola Dezza, con Laura Cavestri, Margherita Ceci e Rossella Savojardo

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il punto

Periferia, è appetibile se il prezzo al mq incrocia i servizi

Lo sconto può arrivare ad essere anche superiore al 50% rispetto al centro. Ma l’appetibilità non si ferma al portafoglio. Acquistare casa in periferia può essere un affare solo se, nel medio-lungo termine , è prevedibile che non perda di valore. E questo può accadere se intervengono anche altri elementi a sostenere l’investimento. Ovvero la presenza o un cantiere in costruzione (così come un progetto in partenza) di una metropolitana o un’infrastruttura di collegamento con la città e/o un piano di rigenerazione urbana che arricchisca la demografia, i servizi pubblici e privati, la componente retail e il verde. In questa prospettiva, Scenari Immobiliari ha fotografato - per Il Sole 24Ore - le aree di periferia che maggiormente coniugano appetibilità di prezzo al mq e vivibilità, a Milano e Roma.

A Milano, ad esempio, ad Olmi/Bagarotti, il prezzo al mq può arrivare anche a -70% rispetto al centro città e l’ambito urbano risulta direttamente interessato dal prolungamento della linea M1 (rossa) della metropolitana e dalla futura fermata Baggio. Ma c’è anche Bovisa (-63% lo sconto sul centro) interessato da un processo di rigenerazione urbana dell’area denominata “Goccia” (futuro Campus del Politecnico di MIlano) e da una serie di interventi di riqualificazione edilizia (via Giampietrino, via Lambruschini, …) e delle funzioni e dello spazio di interesse collettivo e pubblico (stazione ferroviaria, nuove strutture del Politecnico di Milano). Senza dimenticare Montevelino/Ortomercato e Grandi (-50% circa, zona sud-est) che beneficeranno della rigenerazione urbana derivante dal progetto “Aria”.

A Roma, invece, Ottavia/Selva Candida e Centocelle vedono prezzi al mq ben oltre il 60% inferiori al centro ma proprio a Selva Candida è partita la nuova fase del progetto “Roma Nord”, che trasformerà l’ex Centro Direzionale Alitalia in un quartiere residenziale moderno con 300 appartamenti (di cui 96 in housing sociale), edifici in classe A, parco urbano da 8 ettari e polo commerciale da 30mila mq. Vie di comunicazione sono via Boccea e la vicinanza al Grande Raccordo Anulare inoltre è stato approvato il progetto di prolungare la Metro A fino al quartiere vicino di Torrevecchia. A Centocelle, invece, La presenza della Metro C consente un collegamento rapido verso San Giovanni (interscambio Metro A), in progressivo avanzamento della linea verso il centro storico, rendendo il quartiere più appetibile per giovani lavoratori e studenti. Pietralata, Serafico/Laurentino e Talenti seguono a ruota nella classifica dell’appetibilità.

Laura Cavestri

residenziale

Gabetti, dopo Dubai nuovo accordo per il mercato Usa

New York.
(AP Photo/Yuki Iwamura)

Nella prima metà del 2025 sono raddoppiati gli acquirenti internazionali a Manhattan e Brooklyn rispetto all’anno precedente e gli investimenti esteri hanno superato i 3,9 miliardi di dollari. Nel secondo trimestre 2025 le transazioni immobiliari effettuate senza dover ricorrere a mutuo a Manhattan è arrivata alla cifra record del 69,1%, che sale al 78,3% se si considerano solo le compravendite di un valore superiore ai 3 milioni di dollari. Sempre nel secondo trimestre dell’anno scorso le transazioni con un prezzo pari o superiore a 10 milioni di dollari sono raddoppiate: si sono registrate 120 compravendite per un volume di 2,9 miliardi di dollari. L’Italia, infine è storicamente tra i primi paesi al mondo a scegliere New York per acquistare casa.

In questo contesto nasce G International Srl, società operativa nei rapporti tra Italia e Stati Uniti che, in qualità di partner agency di Gabetti Franchising si pone l’obiettivo di guidare gli italiani nella compravendita di immobili nel cuore della Grande Mela. Attraverso la concessione in licenza, da parte di Gabetti, del marchio “Gabetti Usa” e attraverso la collaborazione con Luca Paci, già attivo nel settore immobiliare nel territorio della città di New York, G International opererà quindi nell’ambito dell’intermediazione immobiliare nella città di New York.

Inoltre, il progetto ha l’obiettivo di consentire a G International di creare una piattaforma di accesso al mercato immobiliare statunitense per investitori italiani a elevata capacità patrimoniale e viceversa, anche grazie alla collaborazione con le agenzie di Gabetti Franchising in Italia e con Santandrea Luxury Houses, divisione del Gruppo Gabetti.

«Crediamo molto in questa nuova realtà - racconta Ross Bellantoni, General Manager di Gabetti Usa -. Stiamo già gestendo, per conto di un imprenditore americano, la compravendita di due townhouses ubicate in uno dei quartieri più esclusivi di Brooklyn del valore di 12,5 milioni di dollari e oltre 25 trattative di clienti italiani che stanno comprando appartamenti in NY. È un target di cliente molto diverso rispetto a quello degli Emirati, dove operiamo da tre anni con successo: a Dubai puoi comprare un monolocale nuovo di zecca a 200 mila euro, per poi metterlo a reddito o rivenderlo, a New York servono almeno 650mila dollari per un appartamento già esistente, che mediamente garantisce un rendimento da affitti del 3-5%. Chi compra qui non lo fa per avere un rientro nel breve termine, ma per fare un investimento a lungo termine. E poi c’è da considerare la carenza di alloggi a Manhattan rispetto alla domanda: si stima che nei prossimi 10 anni saranno necessarie 500mila unità abitative. Motivo in più per investire oggi».

«Dopo le performance positive registrate di Dubai e Abu Dhabi dal team di Ross Bellantoni, con il marchio Gabetti Middle East in licenza d’uso - dichiara Marco Speretta, amministratore delegato di Gabetti Group - abbiamo ritenuto di sostenere anche questo progetto americano. L’espansione nella città di New York rappresenta per noi un passo naturale in un percorso di crescita internazionale che ci vede uscire dalle mura domestiche per affermare il valore del brand Gabetti nei mercati esteri più rilevanti e di interesse per i rapporti con il nostro paese. È in modo particolare un’opportunità per valorizzare la collaborazione con la nostra rete in franchising e con gli uffici Santandrea, la divisione del Gruppo dedicata agli HNWI, creando sinergie e nuove occasioni di sviluppo su scala internazionale».

A New York l’80% degli appartamenti si trova all’interno di cooperative, edifici di proprietà di società private con azionisti che possiedono quote del palazzo e meccanismi più rigidi per l’acquisto rispetto ai condomini, per i quali vige una forma di mercato libero simile a quella italiana. Per comprare un monolocale a Manhattan all’interno di un condominio servono almeno 650mila dollari, mentre per un trilocale tra 1,5 e 6 milioni di dollari, con picchi di 40mila dollari al mq per il segmento lusso. Più in generale, nel secondo trimestre 2025 sono stati 1419 i rogiti per appartamenti in condominio andati a buon fine.

A queste cifre si aggiungono i costi di transazione: per l’acquisto, il valore approssimativo (inclusi i costi legali e le tasse) ammonta a circa il 7% del prezzo per un appartamento di nuova costruzione e a circa il 5% per una rivendita. Numeri record anche rispetto agli affitti. A Manhattan per un trilocale di 105 mq servono circa 8500 dollari al mese, con picchi di 15.500 dollari per il segmento lusso, mentre un bilocale si pagano almeno 5.700 dollari.

comprare casa

Mutui, tasso variabile in calo ma per gli under 35 il fisso resta un’opzione

Il tasso variabile è tornato a scendere, ma non basta a cambiare le scelte delle famiglie. Oggi l’Euribor – parametro di riferimento per i mutui variabili – si è stabilizzato intorno al 2%, mentre l’IRS, base per i mutui a tasso fisso, è in graduale crescita dall’inizio del 2025. Il differenziale tra le due soluzioni supera i 50 punti base a favore del variabile. Eppure, secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiSupermarket.it, circa il 90% delle richieste continua a orientarsi sul tasso fisso.

La spiegazione non è solo culturale. La tradizionale prudenza dei mutuatari italiani pesa, ma non è il fattore decisivo. A fare la differenza sono soprattutto i criteri di concessione adottati dalle banche, in particolare il rapporto rata/reddito e le soglie di loan to value ammesse.

L’Osservatorio ha simulato il caso di una giovane coppia under 36 alla ricerca della prima casa, con reddito netto complessivo di 2.800 euro al mese e necessità di finanziare l’80% del valore dell’immobile. Con una rata massima sostenibile di 980 euro, il miglior tasso variabile disponibile (2,19%) consente oggi di ottenere fino a 258.443 euro, in aumento rispetto ai 223.767 euro di inizio 2025.
Chi sceglie il fisso, però, può contare su criteri di valutazione più favorevoli: con una rata massima di 1.120 euro, l’importo finanziabile sale a 262.285 euro per un mutuo ordinario e fino a 272.576 euro per un mutuo green. In altre parole, nonostante il costo nominale più alto, il tasso fisso permette di accedere a immobili di valore superiore.

Il vantaggio emerge ancora più chiaramente nei mutui con garanzia pubblica Consap al 100%, soluzione frequente tra i giovani con risparmi limitati. In questo caso il tetto di finanziamento è fissato per legge a 250.000 euro: con un reddito di 2.800 euro mensili, solo le migliori offerte a tasso fisso consentono di restare entro le soglie di sicurezza richieste dagli istituti di credito. Le opzioni a tasso variabile compatibili con questi parametri, di fatto, non risultano disponibili. Il vero discrimine tra fisso e variabile non è quindi solo il livello del tasso, ma il rapporto rata/reddito ammesso dalle banche.

Per i mutui a tasso fisso molti istituti accettano rate fino al 40% del reddito netto. Per il variabile, invece, la soglia si ferma generalmente al 30%, con alcuni casi che arrivano al 35 per cento. Una scelta prudenziale legata alla maggiore volatilità del variabile e al rischio di futuri rialzi.

Per chi deve finanziare l’80% del prezzo d’acquisto – quindi con capitale iniziale limitato o senza un forte supporto familiare – questa differenza incide direttamente sull’importo massimo ottenibile e, di conseguenza, sulla tipologia di immobile accessibile sul mercato.

Oltre le olimpiadi

Grandi eventi, leve di sviluppo per investimenti e rigenerazione

L’impianto di Santa Giulia

Mentre Milano e Cortina, con le Paralimpiadi, entrano nella fase due dei Giochi invernali del 2026, il Mezzogiorno si prepara al test dei Giochi del Mediterraneo di Taranto.

Dal Veneto con il presidente del Consiglio regionale Luca Zaia, a Roma con il sindaco Roberto Gualtieri, arrivano annunci per le candidature alle Olimpiadi del 2036 e del 2040 (da un lato facendo leva sul successo dei giochi in corso, dall’altro richiamando il modello Giubileo), e Napoli, capitale europea dello sport 2026, è già in pista per l’organizzazione dell’America’s Cup nel 2027.

Sfide che non riguardano solo la capacità organizzativa, ma la possibilità di utilizzare i grandi eventi come leva di rigenerazione territoriale, accelerazione amministrativa e attrazione di investimenti. L’opportunità è trasformare gli eventi in politiche strutturali di sviluppo urbano, come dimostra anche l’orizzonte 2032 per la riqualificazione o costruzione di stadi adeguati agli standard europei. Il dibattito ha progressivamente superato la visione del grande evento come parentesi straordinaria, riconoscendone il ruolo di dispositivo strategico capace di ridefinire reputazione, governance e traiettorie di crescita delle città.

«I grandi appuntamenti - ha spiegato Paolo Verri, direttore della Fondazione Arnoldo e Alberto Mondadori, docente di Place Attractiveness & Big Events allo Iulm e autore del volume “The urban paradox” - funzionano come scadenze operative che obbligano istituzioni, imprese e stakeholder a convergere su obiettivi condivisi, generando risultati visibili in tempi ridotti e sbloccando interventi che nell’ordinario rischierebbero di rimanere sospesi».

Verri evidenzia l’interesse crescente delle amministrazioni locali per eventi culturali, sportivi o religiosi. «Chi amministra - aggiunge - ha bisogno di date precise per fare buona governance: l’evento costringe tutti a sedersi intorno a un tavolo e a lavorare insieme».

Il modello italiano dei “widespread games”, distribuito su tre regioni e oltre 22 mila chilometri quadrati, ha privilegiato il riuso di infrastrutture esistenti e l’accelerazione di opere attese da anni, ponendo al centro la legacy oltre la dimensione spettacolare. «La logica non è costruire infrastrutture monumentali destinate a diventare cattedrali nel deserto – commenta Mario Kaiser, architetto e già principal design advisor per la London Olympic Delivery Authority 2012 – ma garantire benefici duraturi per comunità e territori».

Tra luci e ombre, l’effetto leva degli eventi emerge in diversi casi italiani: Torino, dopo le Olimpiadi del 2006, ha consolidato un calendario stabile di manifestazioni sportive e culturali; Matera ha rilanciato la propria traiettoria post Capitale europea della cultura e quest’anno sarà Capitale Mediterranea della Cultura e del Dialogo; Parma ha utilizzato il titolo culturale come strumento di riposizionamento territoriale e l’anno prossimo sarà Capitale europea dei giovani.

Senza distinzione tra città grandi e medie, la spinta dell’evento amplia visibilità e attrattività: nel 2026 i riflettori sono su Pistoia, capitale del libro, su L’Aquila, capitale italiana della cultura, e su Gibellina, capitale italiana dell’arte contemporanea.

L’articolo completo è pubblicato sul quotidiano di Lunedì 3 Marzo

l’INTERVENTO

I cluster, i sotto-segmenti: come è cambiata la logistica italiana

Sito logistico a Borgo San Giovanni (Lodi)

Il mercato italiano della logistica sta vivendo un periodo di grande dinamicità e attrattività, distinguendosi come uno dei più promettenti a livello europeo. In un contesto in cui molti mercati del continente mostrano segni di stagnazione, l’Italia emerge come un paese che sta attirando sempre più investimenti e attenzione da parte di operatori internazionali. Negli ultimi anni il settore ha registrato una crescita solida: nel 2025 il volume degli investimenti è aumentato del 24% rispetto all’anno precedente, mentre il take-up ha segnato un +8 per cento. Indicatori che non riflettono soltanto un rafforzamento dei fondamentali di mercato, ma soprattutto un’evoluzione nella percezione del Paese, che negli ultimi anni è profondamente cambiata: oggi è riconosciuta come un vero place to be, una destinazione prioritaria nelle strategie di allocazione del capitale. L’interesse è trasversale e coinvolge tutte le tipologie di investitori, dal core al core plus fino al value add, a conferma di un mercato capace di offrire opportunità coerenti con diversi profili di rischio e orizzonti temporali.

L’asset class, inoltre, non si esaurisce più nella logistica tradizionale ma si articola in una pluralità di sotto segmenti – industrial, light industrial, cross-dock, self storage, Ios e cash&carry – che ampliano lo spettro delle opportunità e intercettano esigenze operative sempre più specializzate. In questo contesto si osserva un ritorno deciso dei net lease investors, orientati a contratti di lungo periodo con conduttori solidi anche su asset meno prime: un approccio che privilegia la tenuta nel tempo e la qualità creditizia del tenant rispetto alla mera attrattività della location e dell’immobile, rafforzando ulteriormente la profondità e la maturità del mercato italiano.

Si registra una crescente attenzione verso cluster territoriali legati a settori ad alto valore aggiunto, dove l’immobile rappresenta un’infrastruttura funzionale a processi produttivi di nicchia. Accanto ai distretti storici emergono nuove concentrazioni legate all’innovazione tecnologica: si tratta di attività che non competono sul costo della manodopera, ma sulla specializzazione e sulla qualità, in un contesto in cui anche il rientro di competenze qualificate sta rafforzando il tessuto industriale nazionale. Realtà di questo tipo necessitano di immobili spesso fortemente customizzati, in passato considerati meno attrattivi perché poco flessibili; oggi, in presenza di un conduttore solido e di un contratto di lungo periodo, tali asset vengono valutati con interesse, esprimendo rendimenti superiori rispetto alla logistica standard, proprio in ragione della loro specificità. Si conferma un elemento distintivo del mercato italiano la presenza di tutte le tipologie di investitori, dalle banche e assicurazioni con profili core, agli investitori core plus e value add, fino ai family office – inclusi operatori stranieri – che guardano con convinzione al comparto industrial & logistics italiano come componente strategica dei propri portafogli.

Il Paese Italia viene percepito come solido, strutturato, industrialmente competitivo, con fondamentali macroeconomici più equilibrati e un contesto politico ritenuto stabile; il premio per il rischio rispetto alle economie più forti si è ridotto: non si ragiona più su spread di 150–200 basis point, ma su differenziali molto più contenuti, nell’ordine dei 50 basis point.

La centralità della location rimane un principio cardine del settore; tuttavia, in determinati segmenti – in particolare nello storage puro – la leva prezzo assume un peso determinante. Le attività di semplice stoccaggio operano su margini contenuti e non possono sostenere canoni troppo elevati, motivo per cui tendono a orientarsi verso location alternative, purché dotate di elevata accessibilità infrastrutturale: prossimità ai caselli autostradali, collegamenti ferroviari efficienti o vicinanza ai porti risultano spesso più rilevanti della collocazione prime in senso tradizionale. Un operatore attivo nel farmaceutico o nel retail può assorbire livelli di canone più elevati; diversamente, chi gestisce merci a basso valore aggiunto deve ottimizzare i costi immobiliari per preservare la marginalità.

Un ulteriore elemento strutturale del mercato è rappresentato dall’incidenza degli owner occupiers, che si attesta intorno al 24% del take-up. Le motivazioni sono principalmente due: da un lato, in alcune aree le autorizzazioni risultano più agevoli per un utilizzatore finale rispetto a uno sviluppatore puro; dall’altro, in presenza di location strategiche e canoni elevati, per operatori con solidità finanziaria può risultare più razionale procedere all’acquisto dell’area e sviluppo piuttosto che sostenere nel tempo un costo locativo significativo.

In sintesi, il mercato italiano della logistica si presenta articolato e maturo, in cui convivono capitali con strategie differenti, asset class eterogenee e modelli operativi in continua evoluzione. La capacità di intercettare esigenze produttive ad alto valore aggiunto, di adattarsi a segmenti specializzati e di attrarre investitori con orizzonti di lungo periodo rappresenta uno dei principali punti di forza del nostro Paese. Permangono, naturalmente, elementi di complessità, ma la direzione appare chiara: l’Italia ha consolidato un posizionamento credibile nel panorama europeo, non più come mercato alternativo, bensì come piattaforma strategica per chi intende investire in modo strutturato nel comparto industrial & logistics.

L’autore dell’articolo è Carlo Walder, head of industrial & logistics, Savills

logistica

Akno Group consolida il Pharma nell’area milanese

Akno Group consolida ulteriormente il proprio posizionamento nel segmento della logistica farmaceutica, rafforzando la presenza del settore Pharma all’interno dell’Akno Settala Business Park, già attivo e strategicamente collocato nell’area metropolitana milanese.

All’interno del parco esistente sono stati locati due immobili a due primari operatori specializzati nella logistica del Pharma, confermando l’attrattività del sito per attività ad alto valore aggiunto che richiedono standard elevati, flessibilità operativa e infrastrutture performanti.

L’operazione si inserisce in un contesto di crescente domanda di spazi logistici dedicati al settore farmaceutico, un comparto che necessita di soluzioni progettuali evolute, in grado di rispondere a requisiti stringenti in termini di sicurezza, tracciabilità, controllo dei flussi e scalabilità.

«La crescita del segmento Pharma - sottolinea il Gruppo, in una nota - richiede asset immobiliari progettati con una visione industriale, capaci di integrare efficienza, affidabilità e flessibilità. Akno Group risponde a questa domanda con Business Park evoluti e con un modello di sviluppo su misura per operatori altamente specializzati».

Accanto allo sviluppo e alla valorizzazione di asset esistenti, Akno Group si distingue anche per la capacità di realizzare progetti logistici su misura, costruiti sulle specifiche esigenze del tenant., come l’Akno Livraga Business Park, interamente locato a Dhl Pharma, progettato per rispondere ai più elevati standard richiesti dalla logistica farmaceutica internazionale.

Questo approccio tailor-made – dalla progettazione alla realizzazione – rafforza il ruolo di Akno Group come partner di riferimento per operatori della logistica avanzata, in particolare nei settori Pharma, Healthcare e Life Sciences.

retail

Nhood rilancia Iper Tosano alle porte di Milano: pronto a giugno

Supermercati Tosano Cerea - società della grande distribuzione - e Nhood - società internazionale di soluzioni immobiliari specializzata nel commercial real estate e nella rigenerazione urbana - avviano una collaborazione strategica per il rilancio del centro commerciale Porte di Milano di Cesano Boscone.
Supermercati Tosano Cerea farà il suo ingresso nel centro commerciale con la propria piattaforma alimentare ad insegna “Iper Tosano” che aprirà a giugno 2026, segnando un passaggio strategico per il rilancio, la nuova vita del Centro e per l’evoluzione dell’offerta sul territorio milanese.

Nhood invece gestirà e commercializzerà gli spazi del centro. Si consolida così la proficua collaborazione fra i due soggetti, che già si era attivata sui centri commerciali lombardi di Nerviano e Molinetto.
Nhood metterà a disposizione competenze consolidate e il proprio network internazionale per arricchire l’offerta retail e di ristorazione, creando un ambiente attrattivo e sostenibile.
L’ipermercato Tosano avrà una superficie di vendita di circa mq 7mila. Nel mese di giugno diventerà il 23° ipermercato del gruppo Veneto.

Il centro commerciale Porte di Milano è in fase di ristrutturazione e riqualificazione generale con nuovo ipermercato e il restyling della galleria commerciale. Il Centro si sviluppa su due livelli con circa 60 attività tra negozi, servizi e ristorazione ed è dotato di un ampio parcheggio con oltre 1.500 posti auto a disposizione dei visitatori.

«Il progetto di rilancio del centro commerciale di Cesano Boscone - ha detto Luigi Lancia, vicedirettore generale property management di Nhood - conferma la fiducia di Iper Tosano nella capacità di Nhood di generare luoghi di vita, capaci di coniugare aggregazione e shopping e di attrarre insegne nazionali e internazionali nei territori locali. In sinergia con Supermercati Tosano Cerea, l’obiettivo è trasformare il Centro in uno spazio attrattivo, sostenibile e profondamente connesso con la comunità, generando valore economico e sociale per tutto il territorio».

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