La certificazione energetica si allinea agli obblighi europei. Dallo scorso 28 dicembre il venditore non può più dichiarare che il proprio immobile è un "colabrodo termico" per evitare di predisporre la pagella verde. La possibilità era stata introdotta dalle linee guida nazionali (Dm 26 giugno 2009), che consentivano al proprietario del l'immobile di superficie utile inferiore o uguale a 1.000 metri quadrati di optare per una autodichiarazione sulla classe energetica più bassa, affermando cioè che l'immobile oggetto della compravendita è di classe energetica «G» e che i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti.
Questa norma non si applicava in alcune Regioni – come Lombardia e Piemonte – dove esistono regole locali più severe di quelle nazionali, ma in buona parte del Paese consentiva di aggirare l'obbligo di dotare gli immobili della certificazione. Da qui una procedura di infrazione aperta da Bruxelles, per incompleta e non conforme attuazione della Direttiva 2002/91/Ce sull'efficienza energetica, alla quale ha posto rimedio il Dm del 22 novembre 2012 (pubblicato sulla «Gazzetta ufficiale» n. 290 del 13 dicembre 2012) ed entrato in vigore appunto il 28 dicembre.
Queste ultime vicende vanno lette in parallelo con le altre che regolano la materia. Infatti, dopo un iniziale rigore da parte del legislatore, manifestatosi attraverso la previsione della nullità di tutti gli atti di trasferimento degli immobili a titolo oneroso qualora agli stessi non fosse stata allegato l'attestato di certificazione energetica (Ace), si è ritenuto di attenuare tale severità e di abrogare dunque le norme che avevano previsto l'obbligo di «allegazione» a carico del venditore.
Pertanto, in base alla normativa nazionale, oggi l'obbligo è quello di «dotare» di Ace gli immobili in caso di trasferimento a titolo oneroso, senza poter più ricorrere all'autocertificazione in classe «G».
Salvo i casi di compravendita di immobili nuovi, dove l'obbligo è per legge posto in capo al costruttore e la consegna del certificato energetico deve avvenire contestualmente a quella dell'immobile (si veda l'articolo a fianco), l'onere di dotazione ben può essere posto contrattualmente a carico dell'acquirente, che se ne addossa i costi, in deroga alla disposizione (articolo 6 del Dlgs 192/05) che prevede che la certificazione energetica avvenga «con onere a carico del venditore». Tutto è possibile quindi, purché resti ferma l'assoluta inderogabilità dell'obbligo di fare circolare l'immobile solo se dotato della certificazione energetica, quand'anche l'acquirente intenda espressamente rinunciarvi.
Di conseguenza ora i proprietari di immobili devono comunque produrre l'attestato di certificazione energetica per il trasferimento di immobili, fatta eccezione per box auto, cantine, autorimesse, depositi, ruderi oppure immobili venduti nello stato di «scheletro strutturale», cioè privi delle pareti verticali esterne, o al rustico, cioè mancanti delle rifiniture e degli impianti tecnologici, sempre che così siano qualificati nell'atto notarile.
A livello pratico, è il notaio che assume il ruolo di controllore dell'esistenza del certificato ai fini del rispetto dell'obbligo di dotazione, assumendo il compito di garante della legalità. In tale sua veste, il notaio ha dunque il dovere di informare adeguatamente le parti dei loro diritti e dei loro obblighi in materia di certificazione energetica e di illustrare loro le principali caratteristiche della normativa relativa al risparmio energetico degli edifici.
Quelle descritte finora sono le norme nazionali, che però vanno coordinate con gli obblighi eventualmente previsti a livello regionale (si veda la tabella nella pagina seguente). Ad esempio, per un alloggio venduto a Roma si seguiranno fedelmente le norme statali. Per un altro venduto a Milano o Torino, l'Ace dovrà essere allegato al rogito.
A questo mosaico normativo, va poi aggiunto un altro tassello. Recependo la direttiva n. 2009/28/CE sulla promozione delle energie rinnovabili, l'articolo 13 del decreto rinnovabili (Dlgs 28/2011) ha previsto – a partire dal 1° gennaio 2012 – l'obbligo di riportare l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica anche negli annunci economici di vendita di edifici o di unità immobiliari (su riviste o volantini, su internet o affissioni a muri e portoni).
A questo proposito, bisogna sottolineare che – alla lettera – va indicato l'indice di prestazione energetica (Ipe) e non anche la classe energetica, da «A» a «G», che pure risulta più facile da comprendere per il consumatore. Inoltre, la mancata indicazione dell'Ipe non è sanzionata a livello nazionale, ma solo da eventuali norme locali. Particolarmente severe quelle della Lombardia, in cui sono previste sanzioni da mille a 5mila euro per unità immobiliare.
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IN SINTESI
L'obbligo
Nel momento della compravendita l'immobile deve essere dotato dell'attestato di certificazione energetica (Ace) che indica in quale classe di efficienza si colloca e rende noto l'indice di prestazione energetica (in pratica, i consumi)
I soggetti
Il proprietario deve far redigere l'attestato da professionisti o società abilitate. È ammessa anche la possibilità che l'onere di dotare il bene dell'Ace sia contrattualmente posto a carico dell'acquirente
Quale documento
Dal 28 dicembre scorso non c'è alternativa all'Ace, all'attestato redatto cioè dai tecnici abilitati, o con le regole nazionali o, se presenti, con quelle regionali. L'autocertificazione del proprietario sul fatto che l'immobile si trova nella classe energetica più bassa è stata cancellata
I controlli
Esclusa la possibilità di dichiarare nullo il rogito senza l'attestato, spetta al notaio informare le parti sull'obbligo e vigilare sul rispetto